지역주택조합 지주택 개념 절차 및 장·단점

지역주택조합

지주택 장 단점

 

■ 지역주택조합

 

1. 정의 및 개요

 

 흔히 지주택이라고 부르는 지역주택조합은 서울,인천 및 경기도에 6개월 이상 거주한 무주택자나 85m²이하 주택 1채 소유자가 모여 주택법에 의하여 조합을 설립하고, 사업 대상지의 토지를 확보하여 등록사업자와 협약을 맺고 공동으로 아파트 건설을 추진하는 사업입니다. 사업구역 규모가 작아 추진비용이 상대적으로 작으며 시행사 이윤이 없고 분양을 위한 마케팅이 상대적으로 적다보니, 일반적으로 알고 있는 건살사들이 개발 및 분양하는 주택에 비해 분양가가 저렴하다는 장점이있습니다. 허나 장점이 있다보면 그에 리스크가 있기 마련이니, 자세히 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

2. 지역주택조합 추진절차

 최초 토지물색부터 준비하여 조합설립인가 전에 임의단체인 가칭 주택조합추진위원회부터 시작하고 공동주택을 건설하여 준공 후 조합원들의 조합해산을 끝으로 사업을 마무리 합니다.

 

 

3. 설립인가 요건

 

 주택건설예정 세대수의 1/2 이상(20인 이상)의 조합원이 모여 조합설립을 위한 창립총회를 개최한 후 총회 회의록, 조합장 선출동의서, 조합원 명부, 조합규약, 사업계획서 등 제반서류와 해당지역 사업예정부지에 대한 토지사용승낙서 (전체 대지의 80%이상)를 갖추어 조합설립인가를 신청해야 합니다. 

 

 

4. 조합원 자격

• 주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 않거나, 주거적용면적 85m² 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자
  *투기과열지구는 조합설립인가 신청일 1년전의 날이여야 함.
• 서울, 인천, 경기도 지역에 6개월 이상 거주한 자 (조합설립인가 신청일 현재 기준)
• 기혼자일 경우 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록등본에 등재되어 있지 않은 배우자가 지역주택조합원이거나 직장주택조합원이 아닐 것.

 

5. 토지확보 요건

 

 주택건설 사업예정부지의 95%이상의 토지소유권을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 매도청구 대상인 경우 가능(공사 착수전까지 소유권을 100%확보해야 함)

 

6. 장 • 단점

장 점	단 점
• 주택청약통장이 필요 없음 • 청약 경쟁 순위에 관계없음 • 일반분양주택보다 가격이 저렴함 • 잔여 세대 일반분양분 보다 양호한 호수 배정 • 동호인, 동일직장 등 특수용도 가능	• 주택조합 가입요건 구비(지역, 거주기간) • 사업지체 시 추가 부담금 발생 • 조합원간 갈등 상존 • 조합원 지위를 계속 유지 • 사업주체인 조합의 구성원으로서 조합규약에 따라    책임과 의무 분담

 

 

 

7. 지역주택조합의 위험성

 

 1) 주요 피해사례

• 확정되지 않은 사실을 토대로 홍보 • 공고
• 사업계획과 사업비 등 미확정 상태에서 동 • 호수 지정 및 확정 분양가 제시
• 대형 건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보
• 애초에 사업이 불가능한 상태에서 조합원 모집
• 같은 위치에 인가받은 조합이 있는데도 불구하고 조합원 모집(중복조합 불가)
• 매입 불가한 국공유지 또는 정비구역 지정된 토지를 대상으로 조합원 모집

2) 조합원 모집시 불법 위반 사례

• 조합원 자격이 없음에도 불구하고 가입시킨 후 철회, 가입금 환불요구에 불응
• 가입 신청, 계약서 작성 후 중도에 계약을 철회 • 해지 요청할 경우 불응
• 사업일정, 진행상황 등 거짓 • 과장하여 계약을 유도
• 조합원 가입단계에서 동 • 호수 지정이 가능하다고 유도하여 계약 

 

8. 유의사항

 

• 위험성에서 언급했듯이 홍보내용은 단순 사업계획(안)임을 인지
• 동호수 및 분양가격등은 사업계획 승인과 분양승인을 받아야만 결정이 되므로 미리 확정될 수 없음
• 조합 구성, 사업 부지 매입 및 최종 착공까지 지역주민이 조합을 구성하는 사업이기 때문에 추진 과정의 모든 책임은 조합원이 짐
• 조합원 모집 시 홍보하는 시공 예정사는 사업 초기 브랜드만 제공할 뿐 책임 , 보증의무가 없기 때문에 기존 시공사가 아닌 타 브랜드 시공사가 진행 할 수 있음
• 조합이 시공사와 공동사업 협약을 체결하여야 시공사에게 사업 추진에 대한 책임이 발생
• 최초 홍보시 제시하는 계획도면은 임의로 작성된 것으로 심의 및 사업승인 과정에서 계획이 변경될 수 있음
• 해약 시 환급 관련 절차와 위약 규정을 반드시 확인 (업무추진비 환불 X, 계약금의 10%를 위약금으로 변제 등)
• 조합원 가입계약서와 조합규약 내용을 상세하게 확인하여 불합리한 조항이나 이상이 없는지 반드시 확인하여 권리를 보장을 받아야 함.

---

여기까지 지역주택조합의 개념 및 유의사항에 대해서 알아봤습니다. 청년분들의 경우 싼 아파트를 선호할 수도 있기 때문에 혹할 수 있지만, 그에 따른 리스크가 따르기 때문에 선택에 있어서 좀 더 신중을 기울여야겠습니다. 지극히 개인적인 생각으로는 지역주택을 주택청약을 통해서 분양 받는 방법이나 돈을 좀 더 들여서 일반 분양을 받는 방법이 낫다고 생각이 듭니다. 지주택의 경우 사업이 지연이 되는경우가 많다보니 정부에서 나서서 제도를 개선했지만, 현장에 정착이 되지 않은 경우가 많았습니다. 그래도 지역주택조합을 선택하시는 경우는 유의사항을 잘 참고하셔서 가입하시기 바랍니다. 오늘의 포스팅은 여기서 마치겠습니다. 감사합니다.