상생임대인 제도 조건 양도세 비과세 특례요건 총정리

상생임대인 제도

상생임대인 조건

양도세 비과세 총정리

 

1. 상생임대인 정의

 

- 신규·갱신 임대차 계약 시 임대료를 직전계약 대비 5% 이내로 계약(상생계약)한 임대인을 의미한다. 임대료를 그대로 유지하거나 인하해도 상생임대인이 될 수 있다.

* 직전 계약 기준 : 최소 1년 6개월 이상 유지한 게약만 직전 계약으로 봄. 상생임대인이 되려고 기존 전세 기간이 1년 6개월이 되기 전 세입자를 내보내거나 재계약을 하면 안됨.

 

2, 상생임대인 제도 개편안

• 임대개시 시점 다주택자이나 향후 1주택자 전환계획이 있는 임대인에게도 혜택적용
  임대개시 시점 다주택자는 상생임대주택으로 운영된 주택이 최종적으로는 양도되는 1주택이 되어야 함.
• 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건이 면제됨(기존 1년 > 2년)
• 1세대 1주택 장기보유특별공제적용을 위한 2년 거주요건 면제
• 적용 기한은 2022년 12월 31일에서 > 2024년 12월 31일로 2년 연장

 

 

3. 주의사항

 

- 직전 계약 기준(1.상생임대인 정의 참조) 을 지켜야하며 임대인이 달라지면 임대차 계약의 승계가 인정되지 않기 때문에 주택 구입 시 기존 임대차 계약을 주택 취득일에 재체결하고서도 2024년 12월 31일까지 계약 갱신 청구권으로 인해 계약을 한 번 더 갱신해야 상생임대인 조건에 해당하여 혜택을 받을 수 있음. (임차인이 달라지는 것은 인정됨.) 

 

 

4. 상생임대주택 양도세 특례 확대 • 개편 관련  10문 10답 (참고)

 

1) "상생임대주택"으로 운영된 모든 보유주택이  양도세 비과세 거주요건 2년+장특공제 거주요건 2년이면제되는것인가요?

 

> 아닙니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것입니다.

• 이번 개정으로 임대개시일 기준 1세대 1주택 요건을 삭제하여 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수 있으나, 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용됨
• 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환하여야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있음

2) 직전 임대차계약이 무엇인가요?

 

> "직전 임대차계약"이란 거주자 '갑'이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. '갑'이 주택을 취득하기 전에 종전 임대인 '을'과 임차인 '병' 사이에 체결된 계약을 '갑'이 승계받은 경우는 "직전 임대차계약"에 해당하지 않습니다.

* 이미 임차인이 있는 주택을 구입하여 임대차계약을 승계받는 경우까지 세제지우너을 하는 것은 임대주택 순중효과 등 감안 시 부적절

3) 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임차인이 동일해야 하나요?

 

> 아닙니다. 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다. 즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.

 

4) 직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나요?

 

> 됩니다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속하여 유지될 필요는 없습니다.

 

5) 상생임대차계약을 언제까지 체결해야 상생임대주택으로 인정받을 수 있나요?

 

> 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인 되어야 합니다.

 

6) 계약청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차계약으로 인정되나요?

 

> 가능합니다.

 

7) 등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있나요?

 

> 가능합니다.

 

8) 임대주택이 다가구주택인 경우 상생임대주택으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 상생임대차계약을 체결해야 하나요?

 

> 추후 양도계획에 따라 다릅니다.

• 다가구주택 전체 양도계획 > 모든 호와 상생임대차계약 체결
• 호별로 양도할 계획 > 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있음.

9) 직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 상생임대차계약에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나요?

 

> 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정

 

10) 상생임대차계약을 체결하면서 전세에서 월세, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나요?

 

> 민간임대주택특별법 제 44조 제4항에 따른 산정률(전세 <> 월세전환율)을 활용하여 계산합니다.

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여기까지 상생임대인 제도 개편안과 특례요건, 조건 및 혜택 에 대해서 알아봤습니다. 오늘의 포스팅은 여기서 마치겠습니다. 감사합니다.