LTV DTI DSR 집 살 때 반드시 알아둬야 하는 부동산 대출 관련 용어

  주택담보대출에 대해서 알아보거나, 뉴스를 보다 보면 DSR 규제 등 항상 등장하는 부동산 정책 및 대출 관련 용어가 있습니다. 바로 LTV, DTI, DSR인데, 매번 들어도 헷갈리시는 경우가 있을 겁니다. 그래서 오늘은 해당 용어를 이해하기 쉽게 최대한 풀어서 설명을 해드리려 합니다.

 

 그럼 지금부터 부동산 정책 및 대출 관련 용어인 LTV DTI DSR에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

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<목차>

1. 대출의 종류

2. LTV DTI DSR 

3. 맺음말

* 포스팅 작성 기준일 : 2023년 7월 14일

 

 

1. 대출의 종류

 

대출의 종류는 크게 담보대출과 신용대출로 나뉘게 됩니다. 

 

신용대출과 담보대출

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1) 담보대출

 

 담보대출이란 부동산(집 혹은 토지 등)을 담보로 은행에서 돈을 빌려주는 것입니다. 그렇기 때문에 한도가 비교적 높습니다. 다만 집을 담보로 빌려주는 만큼 나중에 대출금을 갚지 못할 경우에는 집이 경매에 넘어가거나 차압이 들어올 수 있겠습니다.

 

• 매입 예정인 부동산을 담보로 대출
• 이미 보유한 부동산을 담보로 대출

 

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2) 신용대출

 

 신용대출은 말 그대로 대출을 원하는 자의 신용을 보고 돈을 빌려주는 것입니다. 신용도가 높을수록 한도가 높겠으나, 담보대출에 비해 확연히 금리가 차이가 나기 때문에 1억 이상은 신용대출을 받아 부동산을 매입하시는 것을 추천드리지 않습니다.

 

 

 

2. LTV DTI DSR

 

 부동산 매입을 하려고 할 때에는 일반적으로 고액의 자산이 있지 않은 이상 은행에 대출을 받아서 진행을 해야 하는데, 은행에서는 개인이 돈을 갚을 수 있는 능력을 평가해서 대출 한도를 정합니다. 그때 기준을 정할 때 필요한 것들이 LTV DTI DSR입니다. DTI와 DSR은 성격이 비슷하며, LTV는 조금 다른 개념입니다. 

 

LTV : 주택담보안정비율

DTI : 총부채상환비율

DSR : 총부채원리금상환비율

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1) LTV (Loan To Value ratio) : 주택담보인정비율

 

>  너 집 얼마야? 

 

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산의 가치 비율입니다. 

 

예시) 부동산 매입가격  4억,  LTV 70% 인 경우

 

• 4억 x 70% = 2억 8천만 원? (X)
• 부동산 매입가격이 아닌 시세 및 감정가 등 대출 당시 평가금액에 LTV 적용
• 매입가격 4억이더라도 부동산 평가금액이 3억인 경우
• 평가금액 3억 x 70% = 2억 1천만 원 (O)

 

 LTV의 경우에는 주택, 공장, 상가, 오피스텔, 부지 등으로 담보가 가능하니 주택담보인정비율보다는 부동산담보인정비율이라고 생각하시면 되겠습니다.

 

 

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2) DTI (Debt to Income) : 총부채상환비율 

 

> 너 얼마 버는데?

 

 소득 대비 대출 한도가 달라지기 때문에 DTI의 경우에는 소득이 높고 상환기간이 길 수록 대출한도가 높아집니다. 연간 상환해야 하는 대출금이 소득대비를 넘지 않도록 상환원리금 내에서만 대출이 가능하겠습니다.

 

DTI = [주택담보대출 원리금 상환액(원금+이자) + 기타 대출 상환액(이자만)]
/ 연 소득

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예시) 연봉 5천만 원, 최대 DTI 50%, 상환기간 10년

 

• 5,000만 원 x 50% = 2,500만 원
• 연간 최대 2,500만 원의 대출을 상환하는데 문제가 없다.
• 최대 대출한도 = 2,500만 원 x 10년 = 2억 5천만 원

 

* 쉬운 이해를 위해 위와 같은 에시를 든 것이며, 실제 대출 가능한 금액은 실수령금액이 기준이 되어야 합니다. 최종적으로 나오는 최대 대출한도 또한 대출 원금이 아닌 원리금의 합산액 이기 때문에 보수적으로 계획하시기 바랍니다.

 

 

 

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3) DSR(Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율

 

 > 너 얼마 벌고, 너 명의로 빚은 얼마 있어?

 

 DTI와 매우 비슷한 개념이지만, 기타 대출 상환액에서 DTI는 이자만 고려를 했다면, DSR은 기타 대출 상환액의 원리금 (원금 + 이자)까지 고려해야 합니다. 그렇기 때문에 본인 명의로 되어 있는 학자금, 신용대출, 차할부금 등 모든 대출을 포함시켜서 계산하셔야겠습니다.

 

 

DSR = [주택담보대출 원리금 상환액(원금+이자) + 기타 대출 원리금 상환액(원금+이자)]
/ 연 소득

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 DTI와 DSR의 결정적인 차이는 '기타 대출의 원금이 포함이 되냐 안 되냐'입니다.

 

 개인적으로 DT('I'이자), DS(원'R'i금)으로 외우고 있는데, 각자 기억에 남도록 외우고 계시는 게 편할 듯합니다.

 

 

3. 맺음말

 

 여기까지 부동산 관련 용어인 LTV DTI DSR에 대해서 알아봤습니다. 주택담보대출에 대해 포스팅을 하면서 사회초년생 분들은 처음 접하는 용어일 수도 있다 보니 언젠가 한번 용어정리를 해서 이해를 도와드려야겠다 생각했는데,  최대한 풀어서 이해를 돕기 위해 작성하였는데, 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

 오늘의 포스팅은 여기서 마치도록 하겠으며, 주택담보대출 등에 관심이 있으신 분들은 아래 포스팅 또한 참고해 주시면 도움이 되리라 생각합니다. 감사합니다.

 

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