역전세, 깡통전세 뜻 및 원인 알아보기 :: 전세사기 방지방법은?

 부동산과 관련된 시사내용을 접할 때에 자주 등장하는 용어가 있습니다. 바로 역전세와 깡통전세인데, 해당 단어에 대한 뜻은 정확히 어떻게 되는 것이며, 역전세와 깡통전세의 발생이유는 무엇인지, 그리고 해당 문제로 인한 전세사기 방지  방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

제작: 금융경제대장리춘훤

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<목차>

• 1. 역전세와 깡통전세의 뜻
• 2. 역전세와 깡통전세의 위험성
• 3. 발생 원인 분석
• 4. 전세사기 방지 방법
• 5. 결론 및 관련포스팅

 

1. 역전세와 깡통전세의 뜻

내용을 설명하기에 앞서 역전세와 깡통전세의 뜻을 알아보겠습니다.

 

1) 역전세 뜻

 

 역전세란 최초 전세 계약시점 대비 만기 시점에 전세 시세가 떨어진 경우를 말합니다. 예를 들자면 세입자가 최초 계약을 1억 원으로 2년 전세계약을 하였는데, 2년 뒤 전세 시세가 8,000만 원이 된 경우입니다.

 

 보통 나중에 전세금을 낮춰 세입자를 구해야하기 떄문에 임대인이 피해를 보는 경우가 많습니다.

 

2) 깡통전세 뜻

 

 깡통전세란 주택의 전세금보다 매매가가 낮아져, 전세계약이 만기 됐을 때 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 위험이 생기는 경우를 말합니다.

 

 일반적으로는 전세금과 임대인의 주택담보대출금의 총액이 집값의 80%를 넘어가는 경우를 칭하기도 합니다. 이러한 경우에는 해당 주택이 추후 경매로 넘어갔을 때 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다.

 

 보통 전세금을 돌려받지 못할 위험이 생기기 때문에 임차인이 피해를 보겠습니다.

 

 

 

 

2. 역전세와 깡통전세 위험성

 위 뜻을 보셨을 때 짐작이 가셨을 수도 있겠지만, 둘의 위험성을 비교하자면 깡통전세를 더욱 조심해야 합니다. 역전세의 경우에는 전세시세가 떨어진 경우다 보니, 새로운 전세 세입자를 받고 추가 대출금을 받거나, 집을 팔아 어떻게 해서라든 돈을 메꿀 수 있겠지만, 깡통전세의 경우에는 주택을 매도하였을 시에, 바로 경매가 되지 않을 경우 전세금을 메꿀 수 없을뿐더러, 돈을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있기 때문입니다.

 

 집주인이 갭투자를 하여 집을 매매한 경우에는 역전세와 깡통전세의 상황에 쳐하면 둘 다 곤란한 경우가 생길 수밖에 없겠습니다.

 

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제작: 금융경제대장리춘훤

 

3. 발생 원인 분석

 

1) 역전세 발생 원인

 

 2019년부터 부동산 가격이 상승함에 따라 전세가도 같이 올랐고, 보유세 상승으로 인해 전세 매물자체가 줄어들게 되었습니다. 결국 전세를 구하기 힘들어 전세가격은 상승하였고, 다시 집값이 하락하며 역전세가 발생하게 되었다고 볼 수 있습니다. 임대차 3 법, 금리 상승 등 정말 복합적인 이유가 있겠지만, 아래 내용을 참고해 주시면 되겠습니다.

1. 부동산 가격 상승 > 전세가 상승
2. 보유세 상승 > 다주택자 부담 ↑ > 기존 전세를 반전세 or 월세로 전환
3. 전세매물이 귀해짐 > 전세가격 ↑ 
4. 거품이 껴버림 > 부동산 거래량 하락 > 부동산 가격 하락
5. 부동산 경기침체 > 전세가격 폭락
6. 역전세 발생

 

2) 깡통전세 발생 원인

 

 깡통전세의 발생이유 또한 역전세와 맥락은 비슷하기는 하지만, 보통 깡통전세의 경우에는 전세가격이 급격히 올라있던 시기에 약간의 차익을 위해 갭투자를 하였던 것을 이유로 들 수 있겠습니다. 추후에 생길 위험성에 대비하지 않고 무자본으로 갭투자를 하여 전세보증금을 끼고 집을 매입한 사람들로 인해 발생하게 되었고, 이는 최근에 화두가 되었던 전세사기 수법과도 연관이 되어 있습니다.

 

제작: 금융경제대장리춘훤

 

4. 전세사기 방지 방법

 공인중개사를 끼고 등기부등본까지 다 확인을 하였는데, 전세사기를 피해 가지 못한 경우도 종종 보입니다. 그렇다면 어떻게 해야 전세사기를 방지할 수 있을까요?

 

1) 전세계약 시 특약문구 작성

 

 전세계약을 할 시에 아래 특약문구를 작성하면, 추후 법으로부터 보호받기 수월해집니다. 

 

• 입주일자 익일까지의 등기부등본 유지 및 별도 대출설정 X > 불이행 시 손해배상 및 계약해지
  
  
• 전세반환보증보험 가입 필수 > 불가능한 경우 계약 무효
  
  
• 계약기간 중 담보설정 시 임차인에게 통보
  
  
• 계약만료 시 전세보증금 즉시 반환

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2) 최우선 변제권 확인

 

 최우선 변제권은 주택임대차보호법이 소액의 전세보증금으로 계약한 임차인을 보호하기 위해 선순위 근저당권자 보다 더 우선적으로 변제를 받을 수 있는 법입니다. 지역마다 금액이 상이하니, 참고하시기 바라겠습니다.

 

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3) 전세계약 후 바로 전입신고

 

 전세사기 수법이 정말 많기 때문에, 특약문구를 작성하였더라도 뿌리를 잘라내기 위해서는 계약 후 즉시 전입신고를 마치고 확정일자를 받으시면 되겠습니다. 바로 전입신고를 할 경우 별도 부동산 담보 대출 및 근저당권 설정이 불가능하기 때문입니다.

 

👉🏻 전입신고 확정일자 받기

 

5. 결론 및 관련포스팅

 

 여기까지 역전세 및 깡통전세의 뜻과 원인 그리고 전세사기 방지방법에 대해서 알아봤습니다.

 

 역전세와 깡통전세는 부동산 장의 변동성과 금리 변동, 정책 변화 등 다양한 외부 요인에 의해 발생할 수 있으며, 임차인 그리고 임대인 모두에게 큰 재정적인 위험을 초래할 수 있습니다. 이를 피하기 위해서는 세심한 시장분석과 사전 대비가 필요합니다. 부동산 시장의 변동성을 인지하고, 위험을 최소화할 수 있는 전략을 마련하는 것이 중요합니다.

 

 많은 분들에게 도움이 되시는 내용이면 좋겠으며, 오늘의 포스팅은 여기서 마치도록 하겠습니다. 추가 주택관련된 내용은 아래 포스팅을 확인하시면 더욱 도움이 되시리라 확신합니다. 감사합니다.

 

* 해당 포스팅 2024년 3월 27일에 최신 수정되었으며, 일반적인 상황을 기반으로 합니다. 특정 상황 및 조건에서 적용되지 않을 수 있으니, 법적인 문제에 휘말리셨다면, 개인적인 상황에 맞게 법률전문가의 조언을 구하시기 바랍니다.

 

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